Como comprar um imóvel a um banco em Portugal
Os bancos portugueses têm milhares de imóveis à venda, quase todos vindos de créditos que não foram pagos. Comprar um destes imóveis é parecido com comprar a um particular, mas com algumas diferenças importantes no processo, nos prazos e na negociação. Este guia explica cada passo.
Onde estão os imóveis dos bancos
Cada banco vende os seus imóveis num site próprio: o Santander em imoveis.santander.pt, a Caixa Geral de Depósitos na Caixa Imobiliário, o Millennium BCP na Millennium Imóveis, o Montepio e o Crédito Agrícola em portais dedicados. Ver um a um é lento. O Imobancos reúne todos num único sítio, com pesquisa por distrito, concelho, tipo e preço.
Passo 1: escolher e visitar
Na ficha do imóvel encontra as fotos, a localização e o contacto do banco ou da empresa que gere a venda. Peça a visita por esse contacto. A visita é gratuita e não obriga a nada. Vá com atenção ao estado do imóvel: os bancos vendem no estado em que o imóvel está e raramente fazem obras.
Passo 2: apresentar proposta
Os bancos aceitam propostas abaixo do preço anunciado. A proposta é feita por escrito, normalmente num formulário do próprio banco, com o valor, a forma de pagamento (pronto ou com crédito) e os seus dados. Não há sinal nesta fase.
O banco responde em regra entre uma e quatro semanas. Pode aceitar, recusar ou fazer uma contraproposta. Em imóveis muito procurados pode haver várias propostas ao mesmo tempo e o banco escolhe a melhor.
Passo 3: contrato-promessa e escritura
Com a proposta aceite, assina-se o contrato-promessa de compra e venda (CPCV) e paga-se o sinal, normalmente 10% do preço. Depois vem a escritura, num prazo que costuma ser de 30 a 90 dias, dependendo de precisar ou não de crédito.
Os custos são os de qualquer compra: IMT, imposto de selo, registo e notário. Muitos bancos oferecem condições de crédito próprias para os imóveis que vendem; vale a pena perguntar.
O que verificar antes de assinar
- Certidão do registo predial: confirme que o banco é mesmo o proprietário e que não há outras hipotecas ou penhoras.
- Caderneta predial e licença de utilização.
- Estado do imóvel: infiltrações, instalação eléctrica, canalização. Peça um orçamento de obras antes de propor.
- Condomínio: dívidas antigas podem passar para o comprador. Peça a declaração de dívidas ao administrador.
- Ocupação: alguns imóveis ainda estão ocupados. Confirme que será entregue devoluto.
Perguntas frequentes
- Posso fazer uma proposta abaixo do preço?
- Sim. É comum e os bancos contam com isso. Propostas 10% a 20% abaixo são frequentes; o banco pode aceitar, recusar ou contrapropor.
- Quanto tempo demora comprar a um banco?
- Entre dois e quatro meses, em média, desde a proposta até à escritura. A resposta à proposta é o passo mais lento.
- O banco faz obras antes de vender?
- Quase nunca. O imóvel é vendido no estado em que está e o preço reflecte isso.
- Preciso de mediador?
- Não. Pode tratar directamente com o banco ou com a empresa que ele contratou para a venda. Não paga comissão como comprador.
Actualizado em 2026-09-16.